Kinh nghiệm để tránh sập bẫy dự án bất động sản lừa đảo
Các điều tra gần đây cho thấy người dân khi mua dự án bất động sản trên giấy rất thiếu cảnh giác. Trong giai đoạn 2017-2018 khá nhiều công ty bất động sản bán dự án trên giấy và huy động vốn trái pháp luật khi thị trường bất động sản nóng sốt. Nhiều vụ điều tra và bắt giam Ban Giám Đốc của các công ty bất động sản bị công bố gần đây cho thấy hầu như nhiều dự án được chào bán không đầy đủ pháp lý, hình thức huy động vốn trái pháp luật và có dấu hiệu lừa đảo. Tuy nhiên do thị trường bất động sản vài năm trước quá nóng sốt nên người dân tin vào quảng cáo mà bỏ qua các bước kiểm tra thông tin trước khi tiến hành ký hợp đồng. Đến khi thị trường bước vào giai đoạn lao dốc từ đầu năm 2019 thì nhưng chiêu trò gian lận dần bị lộ tẩy. Luật sư về bất động sản đã chia sẻ 7 bước kiểm tra cho người mua bất động sản dự án trong tương lai:
1. Tìm hiểu lai lịch chủ đầu tư
Chủ đầu tư chịu trách nhiệm chính về dự án và là bên sẽ ký hợp đồng mua bán với người mua, do đó, khách hàng cần kiểm tra cẩn thận lai lịch chủ đầu tư và các thông tin liên quan đến doanh nghiệp. Đầu tiên là kiểm tra khả năng tài chính của chủ đầu tư bằng cách xem xét các dự án mà doanh nghiệp đã thực hiện. Những chủ đầu tư thường có các dự án xây dựng đúng tiến độ, thực hiện đúng cam kết về việc thi công, bàn giao nhà đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đúng hạn...thường là những chủ đầu tư uy tín. Đối với chủ đầu tư mới xuất hiện lần đầu trên thị trường thì người mua cần kiểm tra thông tin một cách thận trọng. Nếu chủ đầu tư từng vi phạm pháp luật, người mua phải cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định ký hợp đồng.
2. Kiểm tra tính pháp lý của các dự án
Người mua phải chủ động yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép huy động vốn của dự án. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2015, điều 55; Dự án được đưa vào kinh doanh phải có đầy đủ các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Người mua đất nền dự án (xây nhà theo mẫu được duyệt) phải để ý đến giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Với việc mua đất nền dự án, do pháp luật chỉ cho phép chủ Doanh nghiệp bán nhà, không cho phép bán đất nên các chủ đầu tư thường lách luật để huy động vốn sớm dưới hình thức ký hợp đồng đặt cọc, đăng ký giữ chỗ với khách hàng, hoặc ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng đảm bảo .. để bán "lúa non".
3. Kiểm tra tính pháp lý của thông tin quảng cáo:
Đa phần dự án được mở bán đều có nhiều hình thức để quảng cáo sản phẩm nhằm thu hút sự đầu tư của khách hàng, do đó đòi hỏi nhà đầu tư phải tỉnh táo. Việc đối chiếu thông tin quảng cáo với pháp lý của dự án là rất cần thiết. Người dân chỉ nên mua những dự án có thông tin quảng cáo đúng với hồ sơ thiết kế, quy hoạch của dự án được phê duyệt. Đây là bước quan trọng giúp người mua xác định được dự án không phải là dự án ma.
4. Đến tham quan dự án
Sau khi đã đối chiếu thông tin quảng cáo với pháp lý của dự án, người mua cần đến tham quan hiện trạng của dự án. Việc này nhằm mục đích xem chủ đầu tư đã hoàn tất việc thi công hạ tầng của dự án chưa, vị trí của dự án và môi trường xung quanh dự án như thế nào? Có rất nhiều trường hợp người mua không trực tiếp đến tham quan dự án dẫn đến khi được giao đất mới phát sinh vấn đề đi khiếu kiện thì đã muộn.
5. Kiểm tra loại hợp đồng mua bán sẽ được ký
Hợp đồng kí kết giữa người mua và chủ đầu tư cần được xác định rõ. Theo quy luật pháp về nhà ở, chỉ khi chủ đầu tư tuân thủ tất cả các điều kiện pháp lý về huy động vốn thì hợp đồng mua bán nhà đất mới có giá trị. Mọi hình thức huy động vốn khác nhằm mục đích bán nhà đất cho bên mua sẽ không có giá trị pháp lý khi xảy ra tranh chấp các bên
Hầu hết các dự án ma lừa đảo khi phát sinh tranh chấp của khách hàng mua nhà hoặc đất từ các công ty bất động sản Alibaba, Angel Lina hoặc Hoàng Kim Land thì hợp đồng kí kết giữa chủ đầu tư với bên mua là hợp đồng hợp tác đầu tư, thỏa thuận đầu tư hoặc hợp đồng ủy quyền… Đây đều là những loại hợp đồng không được công nhận nên không có giá trị pháp lý trong việc bảo vệ quyền lợi khách hàng khi xảy ra tranh chấp
6. Thỏa thuận các điều khoản bất lợi
Người mua bán nhà dự án cần xem xét kĩ và đề xuất thay đổi, điều chỉnh các điều khoản bất lợi cho bên mua trong hợp đồng giao dịch với chủ đầu tư. Hầu hết các điều khoản này do chủ đầu tu soạn sẵn thường có những điều khoản không có lợi cho bên mua khi xảy ra tranh chấp. Tuy nhiên, người mua vẫn có quyền đề nghị điều chỉnh cho phù hợp với quyền lợi của đôi bên.
7. Kiểm tra kĩ thế chấp ngân hàng
Để tránh rủi ro mua nhầm nhà đất đang bị thế chấp ở nhiều ngân hàng khác nhau, người mua cần kiểm tra kĩ lưỡng xem chủ đầu tư có đem thế chấp dự án ở nhiều tổ chức tín dụng khác nhau hay không?
Thông tin về thế chấp cầm cố có thể kiểm tra trong các văn bản cho phép huy động vốn của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Trường hợp dự án bị chủ đầu tư đi cầm cố, thế chấp thì người mua cần theo dõi sát sao, giám sát dự án chặt chẽ, và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin tiến độ triển khai dự án, cũng như tiến độ giải chấp tài sản trên trước khi dự án được bán ra công chúng.
Giá bán dự kiến: Shophouse có giá từ 4 tỷ & Căn hộ studio có giá từ 1.3 tỷ.
Liên hệ: 0909 47 12 39
Mở bán vào tháng 07/2019. LH: 0901.303.202
Đăng ký nhận tin rao bất động sản mới
