Căn hộ 25m2: Cơ hội cho người thu nhập thấp có nhà ở thành phố

Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa đưa ra loạt lý do cho thấy việc được xây căn hộ chung cư diện tích nhỏ sẽ giải quyết vấn đề nhà ở cho các đô thị lớn.

Ngày 1/7 tới thông tư cho phép phát triển căn hộ chung cư có diện tích tối thiểu 25 m2 của Bộ Xây dựng sẽ chính thức có hiệu lực. Bày tỏ quan điểm ủng hộ đề án của Bộ Xây dựng, HoREA cho rằng việc cho phép xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ hơn 45 m2 trong một dự án nhà ở thương mại nhưng không được vượt quá 25% tổng số căn hộ là hợp lý. Hiệp hội cũng đưa ra hàng loạt lý do khẳng định dự án căn hộ 25m2 sẽ giải được cơn khát nhà ở diện tích nhỏ giá rẻ cho nhiều người lao động đang sống và làm việc tại các đô thị lớn.

Căn hộ diện tích nhỏ phù hợp với hộ gia đình "tiêu biểu"

HoREA nhận định, từ kết quả điều tra dân số ngày 1/4/2019 cho thấy xu thế giảm số người trong các hộ gia đình trong 10 năm qua. Theo đó, hộ gia đình tiêu biểu với 2 thế hệ là chủ đạo, hộ gia đình có trên 3 thế hệ giảm dần. Cuộc điều tra này cũng cho thấy xu thế sống một mình, hộ các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của những người cùng giới tính, hộ của người cao tuổi...đang gia tăng

Tổng số hộ năm 2019 là 2,56 triệu hộ, tăng đến 40,23% so với thập niên trước. Số hộ 1-2 người chiếm hơn 32%. HoREA cho rằng số hộ gia đình tiêu biểu một thế hệ hoặc số hộ chỉ có một đến 2 người đang gia tăng và căn hộ 25 m2 phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu này.

Diện tích nhà ở bình quân đầu người ở nước ta thấp hơn mức 25m2

Diện tích nhà ở bình quân đầu người ở TP HCM chỉ đạt 19,4 m2, còn mức bình quân của cả nước 23,2 m2 trên đầu người. Hai chỉ tiêu này đều đang thấp hơn diện tích dự án căn hộ tối thiểu 25 m2 được Bộ Xây dựng "bật đèn xanh".

Đáng lưu ý, có đến khoảng 188.816 hộ dân (tương ứng với khoảng 663.000 người, chiếm 7,37% dân số) đang sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp, dưới 6 m2 trên đầu người tại TP HCM. Có đến 32,8% hộ gia đình, tương đương 839.323 hộ đang sống trong các ngôi nhà, căn hộ cho thuê hoặc ở nhờ vì những người này chưa có điều kiện mua nhà ở riêng.

Căn hộ nhỏ đáp ứng nhu cầu của hàng triệu người thu nhập thấp 

HoREA đánh giá nhu cầu nhà ở, nhất là căn hộ mini của cán bộ, công chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình, người lao động có thu nhập thấp tại TP HCM là rất lớn. Đây lại đều là nhóm khách hàng mục tiêu mà các doanh nghiệp bất động sản cần hướng tới.

Cụ thể, có đến 34,3% dân số chưa lập gia đình, 6,4% đã ly hôn, hoặc ly thân, hoặc góa vợ (chồng) đang có nhu cầu mua căn hộ nhỏ. Có đến 50.000 cặp kết hôn mới hàng năm muốn tìm kiếm nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ với giá tiền vừa phải.

Lao động nhập cư vào TP HCM cần nơi "an cư lạc nghiệp"

Trong khoảng gần 3 triệu người nhập cư, phần lớn là công nhân lao động đều có nhu cầu tìm mua căn hộ nhỏ, hoặc nhà ở xã hội. Trong số hơn 400.000 công nhân lao động đang làm việc tại 17 khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và 21 cụm công nghiệp của thành phố, có đến 63% là người nhập cư. Phần lớn họ đang ở trong các căn nhà trọ lụp xụp, thiếu dịch vụ tiện ích, không được đảm bảo an toàn, an ninh.

Căn hộ nhỏ với đầy đủ tiện ích có giá thành "mềm" sẽ  hơn căn hộ lớn

Căn hộ 25 m2 tại bất kỳ phân khúc nhà ở cao cấp, trung cấp hoặc bình dân đều có giá bán thấp nhất so với căn hộ diện tích lớn trong dự án đó. Tổng giá trị căn hộ 25 m2 vì vậy mềm hơn, tạo điều kiện cho nhóm khách hàng có khả năng tài chính hạn chế nhất trong phân khúc thị trường này, có thể tìm kiếm được nhà ở đúng kỳ vọng.

Ví dụ: Nhưng với căn hộ cao cấp nhỏ, có diện tích 30 m2 trong dự án này hiện nay giá bán chỉ là khoảng 1,35 tỷ đồng. Còn căn hộ bình dân đơn giá bán cũng chỉ khoảng 25 triệu đồng mỗi m2, như vậy căn diện tích 30 m2 tổng giá bán chỉ là 750 triệu đồng, rất vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của nhiều người.

Dù ủng hộ căn hộ 25m2, HoREA thừa nhận loại bất động sản này rất có thể sẽ làm quá tải hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị. 

Tuy nhiên HoREA cho rằng Bộ Xây dựng đã lường trước các vấn đề này bằng việc giới hạn tỷ lệ căn hộ nhỏ dưới 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Bên cạnh đó, dự án căn hộ thương mại phải tuân thủ tất cả các quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, phòng cháy chữa cháy, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ.

Đưa ra ý kiến về dự án này, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills Việt Nam nhận định, phân khúc nhà ở 25 m2 sẽ không chỉ đạt yêu cầu về khía cạnh vừa túi tiền mà còn cần có tiện ích hợp lý đầy đủ như sự thuận tiện về giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh. Đây được xem là thách thức với nhiều chủ đầu tư nhưng thực tế đã có những dự án làm được và làm tốt.

Hiện trong tổng giá trị sản phẩm nhà ở có khoảng 30% giá trị đất cấu thành , giá đất ở mức cao tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đặt ra thách thức lớn về tổng chi phí dự án, cũng như việc hạ giá thành nhà ở.

Theo bà Hằng, khi nhắc tới việc xây dựng và mua bán căn hộ có diện tích từ 25 m2 trở lên, cả nhà đầu tư, cũng như người mua xem xét và cân nhắc kĩ càng một yếu tố vô cùng quan trọng là cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội trong và xung quanh khu vực của dự án. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật ở đây bao gồm: hệ thống điện, nước, vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy và các tiện ích sinh hoạt chung khác. Cơ sở hạ tầng xã hội bao gồm: đường xá, trường học, bệnh viên, chợ hoặc siêu thị...... Hai yếu tố này là những điều kiện tiên quyết và cũng là vấn đề tiềm tàng nhiều rủi ro thách thức.

Thực chất đề án căn hộ 25 m2  đã bị TP HCM nhiều lần bác vì quan ngại loại nhà ở siêu nhỏ này sẽ làm đẩy nhanh hơn nữa quá trình đô thị hóa. Điều này rất dễ dẫn đến việc làm tăng quy mô dân số và tăng áp lực lên hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố.

Với thực trạng đô thị đang bị quá tải trầm trọng, lãnh đạo TP HCM quan ngại nếu "buông lỏng"  việc xây dựng căn hộ thương mại 25 m2 có thể phá vỡ quy hoạch được duyệt, nguy cơ xuất hiện những khu "nhà ổ chuột" trên cao trong lòng đô thị.

Xem thêm

• Bật mí 12 kinh nghiệm mua nhà chung cư ai cũng nên biết