Người giàu Việt mới nổi chuộng biệt thự, nhà phố

TP HCM và Hà Nội nằm trong nhóm thị trường biệt thự/nhà phố hoạt động tốt nhất ASEAN năm 2015 và kéo sang năm 2016 với nguồn cầu lớn từ tầng lớp người giàu mới có thu nhập trên 20.000 USD, theo Savills Việt Nam.

Báo cáo mới nhất của đơn vị này, tầng lớp người khá giả mới nổi tại Việt Nam đang có số lượng tăng lên nhanh chóng. Số lượng hộ gia đình Việt Nam khá giả với thu nhập hơn 20.000 USD được dự báo sẽ tăng lên gấp đôi, từ 250.000 lên 530.000 hộ, trong giai đoạn 2016-2020. Điều này có nghĩa là sẽ có 280.000 hộ gia đình ra khỏi tầng lớp trung lưu để gia nhập tầng lớp người giàu mới trong vòng 5 năm tới. Những hộ giàu này giúp tạo thành một phân khúc độc lập có sức mua bất động sản là biệt thự, nhà phố rất lớn. .

Đáng chú ý, tốc độ mở rộng của tầng lớp khá giả vượt xa tầng lớp trung lưu. Số lượng hộ gia đình trung lưu có thu nhập trung bình hằng năm trong khoảng 9.000-20.000 USD được dự báo sẽ tăng một nửa, từ 3,16 triệu đến 4,83 triệu hộ trong cùng kỳ.

Tại thị trường TP HCM, trước năm 2015, chỉ có một số ít các chủ đầu tư đưa ra những sản phẩm cao cấp tại các khu vực nội thành đã có cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Nguồn cầu mới đã tạo ra sự bùng nổ của phân khúc này vào năm 2015. Có thể làm một phép so sánh, thị trường 2014 trở về trước ghi nhận tổng cộng 58 dự án biệt thự/nhà phố, trong khi đó chỉ trong năm 2015 đã có 50 dự án mới được chào bán.

TP HCM và Hà Nội nằm trong những thị trường biệt thự/nhà phố hoạt động tốt nhất khu vực, trong năm 2015. Với diện tích nhỏ hơn trước, biệt thự/nhà phố trở nên phù hợp với phần lớn tầng lớp khá giả chuyển sang nhà giàu mới. Do đó, phân khúc biệt thự, nhà phố cũng cạnh tranh trực tiếp với căn hộ cao cấp trong lựa chọn mua nhà của tầng lớp này.
  Trước đây, nhà phố tại TP HCM có giá trung bình cao hơn căn hộ cao cấp 3 lần, nhưng con số này đã giảm chỉ còn 1,7 lần trong những khu dân cư mới phát triển gần đây do diện tích sản phẩm nhỏ lại. Tương tự, tỷ lệ giá sơ cấp của biệt thự so với căn hộ cao cấp hiện tại là 3,3 lần, so với con số 6,6 lần của 5 năm trước.

Nhiều dự án hạ tầng tại TP HCM bao gồm hệ thống đường sắt đô thị và đường vành đai đang và sẽ cải thiện nhanh khả năng tiếp cận đến những khu vực vùng ven. Thời gian di chuyển ngắn lại và thuận tiện hơn giúp nguồn cung biệt thự/nhà liền kề trong tương lai trở nên phù hợp hơn nữa với khả năng chi trả của bộ phận người mua nhà.

Theo Savills, biệt thự/nhà phố đã chứng tỏ là một kênh đầu tư hấp dẫn. Nhà phố đã vượt qua các loại hình bất động sản nhà ở khác về mặt lợi suất trong giai đoạn 2013-2016 nhờ một phần vào giá đất tăng lên. Không có sự tăng giá đáng kể, loại hình căn hộ hoạt động ở mức ổn định nhờ nguồn sinh lợi từ cho thuê. Cấu trúc nhân khẩu học Việt Nam đã bắt kịp nhanh chóng với các quốc gia trong khu vực với những bước tiến xa và nhanh theo cấu trúc hiện đại. Quy mô hộ gia đình giảm xuống khi gia đình hạt nhân (gia đình bao gồm ba mẹ và con cái) đang dần trở thành xu hướng chủ đạo.

Tuy vậy, văn hóa truyền thống vẫn giữ vai trò nhất định trong đời sống hiện đại. Gia đình đa thế hệ vẫn chiếm tỷ lệ đáng kể khoảng 24% dân số, giảm nhẹ so với tỷ lệ 25,1% vào năm 2009. Văn hoá gia đình đa thế hệ cùng với sự hình thành và mở rộng nhanh chóng của tầng lớp khá giả tạo ra một thị trường ngách cho phân khúc bất động sản cao cấp. Biệt thự và nhà phố là những sản phẩm thích hợp đối với người mua thu nhập cao đang sống trong một gia đình nhiều thế hệ.

Nghiên cứu này phân tích, để xác định khả năng chi trả của phân khúc biệt thự, nhà phố, có thể chia đối tượng mua nhà thành hai nhóm thu nhập cao và thu nhập cao hơn. Từ đó có thể phân bổ tỷ lệ cho phân khúc biệt thự/nhà phố. Nhu cầu biệt thự/nhà phố ước tính đạt khoảng 3.300 căn tại TP HCM và 1.880 căn tại Hà Nội. So với năm 2015, nguồn cầu biệt thự/nhà phố ước tính sẽ tăng lần lượt 88% và 103% tại hai thành phố này.

Theo một khảo sát tiến hành trong năm 2015, người mua để ở chiếm đa số lượng giao dịch, trong khi đó, người mua để đầu tư, đầu cơ chiếm ít hơn 10%. Người mua với mục đích đầu tư chiếm số lượng khá lớn giao dịch nhà liền kề nhằm đón đầu triển vọng thị trường nhà ở cho thuê trong tương lai gần. Các vị trí quản lý và thu nhập cao thường ít bị tác động bởi suy thoái kinh tế hơn, do đó, nhu cầu thuê biệt thự hay nhà phố sẽ có xu hướng ổn định.