8 yếu tố cần cân nhắc để nhận diện loại bất động sản rủi ro

Không tính những dự án tốt cũng có nhiều dự án thi công chậm chạp hoặc chất lượng công trình kém, mất khả năng thi công, thậm chí có dự án chủ đầu tư bán một căn hộ cho nhiều người... Vì thế, trước khi đặt bút ký hợp đồng, người mua nhà cần tìm hiểu nhiều vấn đề để không bị vướng vào các dự án xấu.

Theo tiết lộ của Ths.LS Vũ Quyết Tiến, thành viên Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh, luật sư của Trường doanh nhân Bizlight, hiện nay hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của những dự án kinh doanh nhà đất/ bất động sản (BĐS) rất phổ biến. Dưới góc độ này, trước khi ký kết giao kèo giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, nhà đầu tư cần quan hoài tới những điều kiện sau đây:

Thứ nhất, dựa vào giấy tờ pháp lý của dự án được cung cấp, nhà đầu tư cần đánh giá dự án đó có thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông tin giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền hay không.

Thứ 2, xem xét dự án đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng; hồ sơ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn tất xong phần móng của tòa nhà đó (đối với nhà chung cư, tòa nhà hổ lốn có mục tiêu để ở); thông tin nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng; và một số điều kiện đặc thù khác: bảo lãnh tài chính, giải chấp.

Đây là các chứng thư cấp thiết nếu nhà đầu tư mua BĐS đó để ở hoặc có ý định bán dự án, căn hộ, đất đó cho người thứ 3.

Thứ 3, cần phê chuẩn tính sáng tỏ thông báo của dự án. Theo quy định của pháp luật thì tất cả các chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên trang điện tử của mình hoặc trụ sở của ban quản lý dự án, hoặc tại sàn mua bán đó. Nhà đầu tư có quyền kiểm tra và hỏi họ. do đó, những nhà đầu tư không nên ngần ngại xem xét và đòi hỏi những chứng thư trước khi đặt bút ký hiệp đồng mua nhà.

Trên thực tiễn, hiện thị trường BĐS đang hình thành rất loại hình dự án. trong đó, có hai dự án đang được các chủ đầu tư phát triển mạnh là dự án văn phòng và dự án nghĩ dưỡng cao cấp. Cả hai dự án này vẫn bán các căn hộ để ở đi kèm.

Thế nhưng, rất nhiều nhà đầu tư chỉ thấy các điều tốt đẹp như nhân thể ích, vị trí mà dự án đó đem lại và được chủ đầu tư “vẽ” ra, thế nhưng lại quên thôi việc đánh giá tính pháp lý dự án được sử dụng vĩnh viễn hay chỉ trong vòng 30 – 50 năm. Đây là điều rất thiệt thòi nếu nhà đầu tư không xem xét kỹ vì chưa có khung pháp lý nào cũ thể cho hai loại hình trên.

Thứ 4, nên đánh giá đơn vị bảo lãnh, ngân hàng bảo lãnh những dự án BĐS là ai. Đơn vị đó sẽ có bổn phận quyền và trách nhiệm nếu chủ đầu tư dự án vi phạm về một vấn đề nào đấy, gây ảnh hưởng đến tiến độ hay chất lượng dự án, công trình.

Thứ 5, nên đọ giá dự án duyệt y việc hỏi các chuyên gia nhà đất để tránh mua đắt, bán rẻ so với các dự án có chất lượng công trình và vị trí tương đương.

Thứ 6, đánh giá tất cả các khoản trong hợp đồng mua bán BĐS đó. đồng thời, nên kiểm tra chủ thể ký hiệp đồng với nhà đầu tư là ai, họ có đủ tư cách, đủ thẩm quyền để ký giao kèo với mình hay không. Tránh tình trạng các chủ đầu tư gán căn hộ cho các nhà thầu thứ cấp, sau đó các nhà thầu này tiếp tục bán cho người khác để thu hồi vốn. Bởi theo quy định kinh doanh BĐS bây giờ, chỉ có chủ đầu tư mới đủ tư cách và thẩm quyền để ký hiệp đồng giao dịch BĐS với người mua mà thôi.

Thứ 7, cần lưu ý về việc quản lý vận hành nhà chung cư. Bởi trước đây, vào năm 2005, quy định chưa có chặt chẽ về vấn đề đó dẫn đến nhiều vụ án xảy ra và kéo theo đến hiện giờ như việc vận hành, quản lý nhà chung cư, phí tổn bảo trì chung cư…

Thứ 8, nên tìm các chủ đầu tư lớn, uy tín và minh bạch để đầu tư, vì hiện thời, chỉ có những chủ đầu tư như thế mới có năng lực để tạo nên sự thành công của dự án.

Tóm lại, nên tìm các chuyên gia BĐS, đặc biệt là các luật sư có hiểu biết về BĐS để hỏi về những điều khoản của các hiệp đồng giao dịch nhà đã đúng hay chưa, có điều khoản nào mập mờ gây bất lợi cho người mua nhà hay không để tránh các rủi ro đáng nhớ tiếc nếu gặp dự án có vấn đề, dẫn tới tranh chấp, kiện cáo.