Nhà đầu tư bất động sản khi nào nên mua đất, mua nhà để sinh lợi nhuận?

Bạn đã có một số vốn nhất định, và đang dự định làm nhà đầu tư thâm nhập vào thị trường bất động sản (BĐS) để kiếm thêm lợi nhuận? Sau đây, chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn trường hợp nào thì nên đầu tư vào đâu trong thị trường BĐS đang rất sôi động hiện nay, để vừa đảm bảo an toàn, vừa có khả năng sinh lợi từ đồng vốn của mình.

1. Thị trường đất nền dự án:
Thông thường, các dự án đất nền sẽ thực hiện phân phối các lô đất cho nhà đầu tư ngay sau khi hoàn thành một số hạng mục cơ bản như san nền, làm khuôn đường, thông qua các hợp đồng góp vốn.
Nếu muốn thâm nhập thị trường này, bạn cần chú ý và kiểm tra các yếu tố sau:
- Độ tin cậy của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện dự án.
- Sự chênh lệch của giá bán hiện tại của dự án với các khu đất đã hoàn chỉnh lân cận.
- Tiến độ của dự án.
- Lãi suất tiền vay.
Sau khi xác định các yếu tố trên, nếu đảm bảo chủ đầu tư là tổ chức uy tín, đảm bảo sẽ hoàn thành dự án và bàn giao GCN QSDĐ cho khách hàng thì tiếp tục xem xét các yếu tố còn lại, trong đó nếu độ chênh lệch giá bán hiện tại và khu đất lân cận tương ứng gấp 3 lần trở lên so với lãi suất tiền vay thì bạn nên tham gia ngay vào thị trường này.
Ví dụ: một dự án đang phân phối với giá 10 triệu/m2, khu đất lân cận đang giao dịch với giá 13 triệu/m2 => chênh lệch 30%. Tại thời điểm hiện tại, lãi suất vay trung bình là 10% => sau 3 năm, giả định thị trường BĐS nói chung không tăng giá thì bạn vẫn bán được giá 13 triệu và ít nhất hòa vốn. Tuy nhiên, thông thường các dự án sẽ hoàn thành tối đa 01 năm sau khi khởi công, lúc này giá dự án sẽ tiệm cận với giá khu hoàn chỉnh, tức là 12-13%, trong khi bạn chỉ mới phải chi ra chi phí 10% lãi suất vay => tối thiểu bạn lãi 20% trở lên.

2. Thị trường nhà ở riêng lẻ:
Bạn nên tìm kiếm một ngôi nhà có khả năng cho thuê với giá tốt nhất trong số vốn bạn có. Ví dụ thay vì mua một ngôi nhà rộng 100m2 ở vùng xa trung tâm, bạn nên mua một ngôi nhà rộng 30m2 ở vùng trung tâm thành phố với khả năng thanh khoản và cho thuê tốt. Như vậy, với một khoản thu nhập đem lại từ ngôi nhà bạn mua, sẽ giúp giảm lãi suất tiền vay thực tế xuống mức thấp nhất, đem lại khả năng sinh lợi cao nhất.
Ví dụ: Bạn mua ngôi nhà giá 1 tỷ, có thể cho thuê với giá 3 triệu/ tháng. Giả định bạn phải  vay 700 triệu => số lãi vay 1 tháng phải trả khoảng 6,5 triệu => số tiền lãi phải trả thực tế là (6,5-3) = 4,5 triệu/ tháng, tương ứng lãi suất vay thực tế khoảng 7,7%/ năm (so với lãi suất ngân hàng 10%/năm). Giả định lạm phát 1 năm là 6% => ngôi nhà của bạn tăng giá trung bình 1 tỷ x 6% = 60 triệu/năm, trong khi bạn chỉ phải trả 4,5x 12 = 54 triệu/ năm => bạn vẫn có lãi. Nếu bạn gửi tiết kiệm với 300 triệu, bạn có thể kiếm 1,5 triệu/tháng, tuy nhiên đến năm sau bạn không thể mua ngôi nhà tương ứng do sự tăng giá của ngôi nhà (đồng nghĩa với 300 triệu của bạn không còn giá trị sử dụng như 300 triệu cách đó một năm, do sự mất giá của đồng tiền thông qua lạm phát). Thậm chí nếu bạn gửi tiết kiệm, có thể bạn sẽ thu "lợi nhuận âm" vì sau 1-2 năm, có thể bạn phải vay thêm 800 triệu đến 1 tỷ nữa (tương ứng tổng số tiền bỏ ra là 1 tỷ đến 1,2 tỷ) mới đủ mua ngôi nhà nói trên.
 

Như vậy, nếu có một kế hoạch đầu tư tốt, tôi tin rằng đồng tiền của bạn sẽ luôn sinh sôi nảy nở từ năm này qua năm khác. Hy vọng qua chia sẻ nhỏ này, các bạn sẽ có thêm một kế hoạch và lựa chọn tốt trong việc sử dụng đồng vốn của mình.