Chuyên gia chỉ cách xác định giá trị khu đất khi đầu tư

02/10/2019

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, thiếu sót của đa số nhà đầu tư nằm ở kinh nghiệm thẩm định giá hoặc kỹ năng tự khảo sát giá bất động sản còn hạn chế, dẫn đến bị mua đắt hoặc không có cơ sở để thỏa thuận được mức giá hợp lý khi thương lượng giá. Đặc biệt khi cơn sốt đất nổ ra, nỗi lo ngại mua phải hàng treo giá ảo càng lớn hơn khiến nhiều nhà đầu tư vuột mất cơ hội.

Sau đây, các chuyên gia chỉ ra một số cách có thể áp dụng để xác định giá trị nhà đất khi quyết định đầu tư như sau:

1. Tự định giá thông qua tham khảo trên các trang web rao vặt nhà đất

Định giá nhà đất là kỹ năng không thể thiếu khi đầu tư nhà đất

Kỹ năng tự định giá là rất quan trọng đối với những người có nhu cầu đầu tư nhà đất để tìm kiếm lợi nhuận. Cách thức đơn giản nhất là tìm các thông tin so sánh đang được rao bán hoặc đã giao dịch thành công trong thời gian gần đây, tương đồng với bất động sản mình muốn đầu tư. Sau khi tăng giảm một số yếu tố thuận lợi, bất lợi hơn kém nhau giữa thông tin so sánh và bất động sản muốn mua như hình dáng thửa đất, chiều rộng đường trước nhà, lợi thế kinh doanh..., nhà đầu tư có thể tự tính toán ra mức giá tương đối chính xác cho thửa đất để có cơ sở thương lượng giá với người bán.

Nhà đầu tư có thể tìm kiếm các thông tin nhà đất để so sánh trên các trang web rao vặt nhà đất bằng cách tìm kiếm trên google với những từ khóa liên quan đến nhà đất như "rao vặt nhà đất", "mua bán bất động sản"... Sau khi chọn các trang web rao vặt nhà đất phù hợp, nhà đầu tư có thể sử dụng chức năng tìm kiếm của các trang web này để tìm các thông tin phù hợp nhu cầu của mình để thực hiện tính toán ra mức giá tương đối của nhà đất.

Hoặc nhà đầu tư có thể tham khảo tại đây: Các trang đăng tin BDS, gồm những trang web rao vặt nhà đất uy tín, miễn phí đã được kiểm định.

2. Định giá thông qua ngân hàng hoặc các công ty thẩm định giá uy tín

Ngân hàng có quy trình thẩm định tài sản bất động sản để cho vay khá chặt chẽ. Nếu được sự hỗ trợ của Ngân hàng, nhà đầu tư có thể an tâm về giá trị thật sự của khu đất mình quan tâm. Tuy nhiên, do dự phòng rủi ro cao, việc hỗ trợ từ ngân hàng cũng sẽ mất nhiều thời gian, giá trị thẩm định của khu đất có thể bị mất 10-20% so với giá trị thật của khu đất và khiến cho nhà đầu tư có thể bỏ qua cơ hội để thực hiện mua bán bất động sản này.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư có thể trả phí để yêu cầu các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp hỗ trợ thẩm định giá, các giấy tờ hợp pháp khi mua bán. Đây cũng là các công ty chuyên nghiệp có kinh nghiệm và cho kết quả nhanh hơn so với ngân hàng.

3. Định giá thông qua qui định giá đất của nhà nước

Nhà nước dựa trên mật độ dân cư, chiều rộng cung đường để đưa ra bảng giá đất từng nơi. Nhà đầu tư có thể dựa vào thông tin này để xác định một cách nhanh nhất giá trị đất mặt tiền của một cung đường. Thường thì tùy theo tỉnh thành, giá thị trường của nhà đất sẽ nằm trong khoảng 2-4 lần so với đơn giá nhà nước qui định.

Cách làm này là dựa trên nguyên tắc ước lượng giá đất hiện nay đã vượt gần 2-4 lần so với khung qui định của nhà nước. Trên thực tế, có khoảng 80% giao dịch nhà đất thành công trên thị trường được thống kê đã chấp nhận độ rộng hệ số này.

Trên thực tế, cơn sốt đất từ năm 2016 đến đầu năm 2019 khiến cho giá đất ở một số tuyến đường bị tăng ảo gấp 10-15 lần so với quy định của bảng giá đất. Đây là độ vênh khó chấp nhận hoặc chưa từng có giao dịch, đồng nghĩa với giá bị treo ảo. Tuy nhiên, nếu có đợt cải tạo hạ tầng hay có những tiện ích công cộng hoặc những công trình tiện ích khác mới xuất hiện tại khu đất muốn đầu tư thì giá trị có thể chấp nhận tăng lên khoảng 6 đến 8 lần.

4. Lấy giá cho thuê làm mốc - so sánh giá tương đồng

Nếu khu đất đang được cho thuê với lợi suất cao hơn gửi ngân hàng và đây là mức giá thuê ổn định thì nhà đầu tư mua không cần đắn đo sau khi khu đất đã đảm bảo về pháp lý.

Nếu nhà đầu tư vẫn chưa yên tâm thì có thể định giá thông qua việc so sánh với các khu đất tương đồng ở khác khu vực.

5. Định giá từ kho kinh nghiệm của môi giới

Môi giới chuyên nghiệp là những chuyên gia có kinh nghiệm tại khu vực. Họ sẽ cập nhật cho bạn thông tin giá đất một cách chính xác nhất, cũng như giá đất cùng kỳ hằng năm một cách nhanh chóng. Đây cũng là một kênh có thể tham khảo giá nhanh nhất.

Tóm lại, thị trường BĐS là thị trường hàng hóa khá đặc thù, chịu nhiều tác động từ các chính sách pháp luật, quy định của Nhà nước. Dù vậy, nó vẫn tuân thủ theo những nguyên tắc nhất định của quy luật kinh tế thị trường cung – cầu. Việc tham khảo ý kiến từ các chuyên gia, nguồn thông tin tin cậy là điều không thể thiếu đối với mỗi người đầu tư nếu muốn đầu tư hiệu quả, lợi nhuận cao.

>>> Xem thêm: Bộ quy tắc vàng giúp bạn rao vặt nhà đất chốt nhanh, bán lời