Rủi ro vì mua nhà đất không chính chủ

1. Mua nhà đất không chính chủ tiềm ẩn nhiều rủi ro

Giao dịch nhà đất không chính chủ là việc mua bất động sản mà người bán không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ). Chị Mai (TP HCM) có mua một mảnh đất của ông Ba nhưng ông Bảy (anh ông Ba) mới là người đứng tên trên sổ đỏ. Nghĩ rằng người bán và người đứng tên sổ đỏ là anh em nên việc sang tên sẽ dễ dàng, lại không muốn bỏ lỡ cơ hội mua đất giá rẻ, chị Mai vội vàng xuống tiền ngay. Tuy nhiên đến nay, ông Ba và ông Bảy xảy ra mâu thuẩn, ông Bảy nhất quyết kiện gia đình chị Mai để đòi lại mảnh đất mình đứng tên. Lúc này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Mai và ông Ba xem như vô hiệu, chị Mai vô tình bị vướng vào kiện tụng, tranh chấp, thậm chí có nguy cơ mất đất dù đã hoàn thành việc mua bán.
 

Không chỉ mất tiền oan, việc mua đất không chính chủ như chị Mai còn rất nhiều rủi ro khác, trong đó nguy hiểm nhất là việc đã mua đất nhưng không thể sang tên. Vì Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng (Trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất dộng sản). Tuy nhiên, khi làm thủ tục công chứng phải có sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp (đứng tên người bán). Trong trường hợp đất không chính chủ (sổ đỏ đứng tên người khác) thì sẽ bị từ chối công chứng. Khi đó, người mua dù đã mua lô đất nhưng vẫn không được công nhận quyền sở hữu.
 

Thêm vào đó, khi mua đất không chính chủ, người mua sẽ không được bồi thường nếu mảnh đất đó bị Nhà nước thu hồi. Lý do vì người được đền bù trong trường hợp này là người đứng tên trong sổ đỏ chứ không phải người mua và sử dụng đất. Người mua cần hiểu rõ điều này để tránh ham rẻ mà vội vàng mua đất không chính chủ, kết cục là thiệt thòi cho mình.

2. Kinh nghiệm mua nhà đất chính chủ

Để hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy ra khi mua đất không chính chủ, người mua nên yêu cầu người đang sử dụng đất hiện tại làm thủ tục sang tên, sau khi người đó sang tên thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng. Ngoài ra, khách hàng cần lưu ý những kinh nghiệm sau đây để mua bán an toàn, chọn đúng bất động sản chính chủ để đảm bảo tính pháp lý tối đa cho giao dịch:
 

Trường hợp mua nhà, đất thổ cư:

- Kiểm tra giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (sổ đỏ/ sổ hồng). Trường hợp là nhà ở thì phải có các giấy tờ kèm theo như: thông báo và biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng nhà ở.
 

- Chứng minh nhân dân của bên bán để đảm bảo họ chính là chủ sở hữu ngôi nhà. Có thể hỏi thông tin từ hàng xóm xung quanh để biết thêm thông tin về chủ sở hữu ngôi nhà đó.
 

- Không thực hiện các giao dịch nhà đất bằng giấy viết tay bởi nó không phù hợp về hình thức và dễ xảy ra rủi ro.
 

- Kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất tại các cơ quan có thẩm quyền xem có vướng tranh chấp không? Có thuộc diện bị thu hồi hay nằm trong dự án quy hoạch không?
 

Trường hợp mua căn hộ chung cư:

- Yêu cầu chủ đầu tư cho xem giấy chứng nhận kinh doanh (phải được cấp bởi Sở kế hoạch đầu tư nơi doanh nghiệp hoạt động), giấy phép xây dựng dự án chung cư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng), hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất.
 

- Tìm hiểu kỹ nhà cần mua có đang nằm trong diện quy hoạch hay không
 

- Xem xét kỹ hợp đồng mua bán đất, căn hộ, nhờ sự tư vấn của luật sư hoặc người có kinh nghiệm kiểm tra giúp nếu phát hiện những thông tin không đồng nhất về chủ đầu tư dự án, tránh mất tiền oan.