Tách thửa đất ở TP.HCM: Quyết định 33 dễ lách?

Tại buổi tọa đàm “Ngăn chặn tách thửa biến tướng”, đại diện huyện Bình Chánh cho rằng, Quyết định 33 căn cứ quy hoạch quy định rất chung. Nếu 2000 m2 trở lên phải lập dự án thì người dân sẽ lách luật.
   Quyết định 33 “tạo điều kiện” cho người trên 2000 m2 lách luật. Tại buổi tọa đàm “Ngăn chặn tách thửa biến tướng” do báo Pháp Luật TPHCM tổ chức ngày 14/6 tại TPHCM, đại diện UBND, lãnh đạo các quận, huyện, Sở TN và MT, Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, Sở Quy hoạch và Kiến trúc TPHCM, doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM…đưa ra nhiều giải pháp nhằm góp ý, tháo gỡ các vướng mắc trong quy hoạch để các địa phương trên địa bàn TP không bị phá vỡ, phát sinh hệ lụy trong công tác quản lý đô thị.

Ông Thái Bỉnh Nghĩa – Trưởng phòng TNMT huyện Hóc Môn cho rằng, tách thửa trước đây có thực hiện theo Quyết định 33, tuy nhiên, vừa qua TP có tổ chức buổi góp ý cho Quyết định này thì Hóc Môn có ý kiến về tinh thần cần phải khẳng định là giải quyết nhu cầu hợp pháp chính đáng của người dân hay chuyển nhượng, mua bán.

Cụ thể, có 2 đối tượng áp dụng trong dự thảo Quyết định 33 là cá nhân và tổ chức, nhưng cá nhân thì thế nào, tổ chức thì thế nào để đảm bảo quyền lợi chính đáng của dân?. Còn tổ chức chuyển nhượng kinh doanh BĐS thì quy định theo hướng nào thì cần phải phân định rõ giữa 3 đối tượng này. Hiện nay Hóc Môn có một quy hoạch là khu dân cư nông thôn hiện hữu, nhưng Quyết định 33 vẫn chưa đề cập đến nội dung này, vậy có được giải quyết tách thửa không?

Bà Lê Thị Phương, Phòng TNMT quận 9 nói, tách thửa đất nông nghiệp hiện nay cũng là vấn đề khó khăn của quận huyện. Thực tế trong dự thảo có nêu chỉ tách thửa đối với đất nông nghiệp phù hợp, quận 9 đến năm 2020, quy hoạch thì không còn loại đất này nữa. Hiện nay chỉ có phường Long Phước có loại này. Tuy nhiên, trên Giấy chứng nhận vẫn là đất nông nghiệp nhưng đã quy hoạch rồi nên người dân không có chuyển mục đích để tách thửa xây dựng được.

Ông Tống Đức Tiến – Trưởng phòng cấp phép xây dựng (Sở Xây dựng TPHCM) giải thích: “Thực tế tách thửa ở nhiều quận, huyện tạo áp lực lớn cho vấn đề hạ tầng kỹ thuật và xã hội tại địa phương. Hầu như phân lô, phân nền đất ngoài vấn đề đất giao thông còn lại là đất xây dựng nhà ở, do đó chỉ tiêu về xây dựng đất ở, nhà ở lên rất cao, vượt hẳn quy chuẩn.

Theo tinh thần Quyết định 33 thì mục tiêu và đối tượng nhắm tới là vấn đề tách thửa cho ra riêng hoặc giải quyết một phần kinh tế gia đình. Qua thực tế, đa phần hiện nay những khu vực tách thửa thì hầu như người dân tách thửa để kinh doanh, phân lô bán nền. Hiện nay, những dự án đầu tư phát triển nhà ở thì phải đầu tư xây dựng nhà hoàn chỉnh, trách nhiệm của chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng. Đất trên 2000 m2 phải lập dự án, nhưng dự án gì thì cũng phải nêu rõ, phải theo luật nhà ở, qua tất cả những công đoạn, quy trình để thực hiện dự án. 

Người sở hữu đất trên 2000 m2 rất dễ lách luật

Đại diện huyện Bình Chánh cho rằng, Quyết định 33 căn cứ quy hoạch quy định rất chung, không quy định rõ chức năng trong đó là chức năng gì. Nếu 2000 m2 trở lên phải lập dự án thì người dân sẽ lách luật. Chẳng hạn họ có 5000 m2, chỉ chuyển mục đích tách thửa 1999 m2, tiếp đó lại xin chuyển thêm một phần như vậy, do đó cần ràng buộc diện tích được chuyển mục đích.
Huyện Bình Chánh là huyện đô thị hoá, dân số nhiều, nhu cầu nhà ở rất cao, xảy ra tình trạng không phép, trái phép rất nhiều vì thế nếu đảm bảo hạ tầng thì cho phép tách thửa.

Ý kiến về vấn đề này, ông Đoàn Văn Hoạt – Phó giám đốc công ty địa ốc Vạn Xuân cho rằng, nếu cho làm tổng mặt bằng thì cũng cần phải quy định rõ các tiêu chuẩn, quy chuẩn về hạ tầng, đường sá giao thông. Thoát nước cũng rất quan trọng, cho phép cty thiết kế hệ thống lọc để thoát ra kênh rạch để tránh tình trạng nước sinh hoạt đảm bảo thoát ra ngoài. Trên 2000m2 lập dự án, nếu diện tích lớn mà cho phân lô nhiều cũng ảnh hưởng đến giao thông. Nhưng cũng cần phải có một tiêu chí chung, hiện nay mỗi quận huyện có một tiêu chí riêng.

Theo chuyên gia bất động sản - Lê Bá Chí Nhân nhận định: “Có 3 vấn đề để tránh tình trạng tách thửa biến tướng là kiểm soát quy hoạch, kết nối hạ tầng các công trình xã hội liên quan. Cuối cùng là kiểm soát diện tích tối thiểu tách thửa tốt thì sẽ tránh được biến tướng tách thửa. Quyết định 33 cũng cần tăng cường tuyên truyền pháp luật để người dân hiểu, nắm rõ thông tin quy hoạch, pháp lý sử dụng đất, khả năng tài chính có hạn mà mua phải đất pháp lí không rõ ràng thì về lâu dài sẽ là “mầm mống” hình thành các khu ổ chuột”.