Cẩm nang tránh rơi vào bẫy lừa đảo khi mua đất nền dự án

1. Lựa chọn chủ đầu tư có năng lực, uy tín trên thị trường 

• Nhà đầu tư cần tìm hiểu thông tin về chủ đầu tư khi có ý định đầu tư vào một dự án. Với những doanh nghiệp không minh bạch về dự án, tính pháp lý của của dự án thì tốt nhất nhà đầu tư không nên xuống tiền vào những dự án này. Thực tế có rất nhiều nhà đầu tư ham rẻ đã lao vào những dự án của các loại chủ đầu tư này mới thấy hối hận. Trong bất kì hoàn cảnh nào, nhà đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn những nhà đầu tư uy tín để mua, dù giá cả đôi khi có cao hơn so với mặt bằng chung đôi chút.

• Người mua cần tìm hiểu kĩ năng lực tài chính của chủ đầu tư các khu đất nền. Thời gian qua, có rất nhiều chủ đầu tư sau khi bán xong toàn bộ các lô đất nền của dự án đã không thực hiện nghĩa vụ tiếp tục xây dựng các hạng mục công trình như nước sinh hoạt, điện, đường nội bộ… như đã cam kết.

• Người mua cần kiểm tra quy hoạch của lô đất xem có bị vướng gì không? Có đang bị tranh chấp, giải tỏa hay không? Các lô đất này có đảm bảo điều kiện được giao dịch hay không

• Đối với dự án quy hoạch 1/500: người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các bằng chứng pháp lý như công văn chấp thuận của UBND tỉnh. Bản thiết kế xây dựng hạ tầng, và bằng chứng đã thực hiện nghĩa vụ tài chính về quy hoạch đất đai chi tiết 1/500 của dự án… ly do là sau này người mua có nhu cầu xây dựng nhà ở trên phần đất nền của dự án phải tuân theo bản thiết kế quy hoạch này.

• Đối với dự án phân lô bán nền: đề nghị chủ đầu tư cung cấp sổ đỏ để tránh bị lừa đảo, thậm chí lô đất du có sổ đỏ rồi cũng chưa hẳn an toàn tuyệt đối, phải chú ý các điểm sau:
  • Kiểm tra loại đất trên sổ là loại đất gì? Quy hoạch lô đất trong tương lại là gì?
  • Có bị cơ quan thẩm quyền hay ngân hàng kê biên tài sản không?
  • Có được xây dựng nhà ở không?
  • Có bị tranh chấp hay không?

 3. Người mua cần cẩn thận xem xét kĩ hợp đồng giao dịch 

• Trong hợp đồng giao dịch, người mua cần kiểm tra kĩ cam kết về thời hạn bàn giao, công chứng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều khoản hợp đồng giữa các bên liên quan, các điều khoản phạt vi phạm hợp đồng… đây là cơ sở pháp lý khi hai bên xảy ra tranh chấp

• Có nhiều chủ đầu tư chưa đủ pháp lý để phân lô, bán nền, đất chưa được cấp phép, nhưng vẫn nhận cọc và và ký hợp đồng giao dịch với khách, nếu người mua gặp phải những trường hợp này, sẽ gặp các rủi ro:

• Chủ đầu tư không thể tiến hành tách sổ vì tổng thể dự án chưa tiến hành xong

• Dự án không được cấp phép nên không ra sổ được, người mua có nguy cơ mất trắng tiền nếu chủ đầu tư phủi trách nhiệm

• Khi xảy ra tranh chấp, đưa nhau ra tòa thì những hợp đồng này không có giá trị pháp lý và bị tuyên vô hiệu vì bản chất hợp đồng góp vốn này là giả tạo

4. Bên mua và bên bán cần thỏa thuận kĩ trước khi quyết định giao dịch 

• Người mua phải nắm rõ về dự án, phương thức giao dịch, giá cả. Hợp đồng giao dịch phải có đóng dấu của chủ đầu tư dự án chứ không phải con dấu của môi giới đưa ra

• Khi quyết định mua, người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, bản vẽ chi tiết, sơ đồ quy hoạch, và các giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ của chủ đầu tư với nhà nước như biên nhận tiền nộp sử dụng đất, hóa đơn thuế đất. Nếu phân lô bán nền, phải có sổ đỏ và phải xem kĩ tên pháp nhân trên sổ để tránh bị lừa đảo

• Lưu ý mọi biểu mẫu, hợp đồng mua bán phải được chủ đầu tư cung cấp trước khi đặt cọc. Một số trường hợp lừa đảo thường dụ người mua đặt cọc xong mới cung cấp hợp đồng mua bán, biểu mẫu. Đối với những đối tượng lừa đảo, sau khi đặt cọc xong, bạn sẽ không bao giờ được cung cấp pháp lý như đã hứa.

5. Không tin tuyệt đối vào môi giới để tránh bị mất tiền do lừa đảo 

• Thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay, số lượng môi giới có tâm thường ít, rất nhiều môi giới sử dụng đủ mánh khóe để bán được hàng, vì nếu không bán được hàng, môi giới cũng không kiếm được hoa hồng từ giao dịch. Do đó, rất nhiều môi giới đã tư vấn không đúng với thực tế dự án để dụ người mua bỏ tiền ra.