Công chứng hợp đồng cọc - Coi chừng rước họa vào thân

Đây là câu chuyện tranh chấp điển hình về hợp đồng đặt cọc mua nhà đã xảy ra ở TAND Quận 2.

Theo lời thuật lại của một cán bộ tòa án, đương sự gồm hai bên thực hiện thỏa thuận mua bán nhà với nhau. Bên A bán nhà cho bên B với giá trị hợp đồng 30 tỷ, trong đó số tiền là đặt cọc 3 tỷ. Để đảm bảo an toàn, hai bên đã thống nhất cùng nhau ra phòng công chứng để ký hợp đồng đặt cọc. Nội dung trong hợp đồng cọc ghi điều khoản "trong vòng 1 tháng sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán chính thức".

Những tưởng mọi chuyện sẽ đơn giản như vậy. Tuy nhiên sau khi hết hạn một tháng, bên mua đã không đến ký. Theo quy định trên hợp đồng đặt cọc thì bên mua mất cọc. Thế nhưng, vì hợp đồng cọc đã công chứng và lưu trên hệ thống rồi nên chủ nhà không thể ký bán cho ai khác được. Nếu muốn bán nhà cho người khác, hai bên phải đến phòng công chứng tất toán hợp đồng đặt cọc. Điều đương nhiên là bên mất tiền sẽ không đến.

Chủ nhà buộc phải kiện bên B ra tòa để buộc bên B đến ký tất toán hợp đồng đặt cọc. Tranh chấp lại phát sinh tại điều khoản "trong vòng 1 tháng" đó, bên A phải chứng minh trong tháng đó ai không chịu ra ký. Thậm chí bên bán gia hạn cho bên mua đến ngày sau đó, có mời thừa phát lại lập vi bằng bên mua không đến. Nhưng vấn đề rắc rối là tất cả đều phải được chứng minh bằng chứng cứ rõ ràng... Đương nhiên khi bên mua không chịu hợp tác thì gần như bên nguyên đơn không thể làm gì được.

Cần biết, theo các quy định của luật hiện hành, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng. Do đó khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, hai bên không nhất thiết phải làm thủ tục công chứng, sẽ nảy sinh rắc rối phức tạp về sau.

Về kinh nghiệm, bên bán và bên mua nên thỏa thuận và ấn định một ngày cụ thể thực hiện giao dịch công chứng và thanh toán tiền. Đến ngày thỏa thuận mà bên kia không đến thì bên còn lại lập vi bằng làm chứng. Tránh ghi điều khoản có thể hiện nội dung "trong vòng" vì với điều khoản này, buộc các bên liên quan phải chứng minh đầy đủ cả quá trình bên kia có lỗi, rất rắc rối và phức tạp.

Để đảm bảo an toàn hơn, bên bán nên ghi rõ điều khoản: nếu đến ngày hẹn công chứng mà bên mua không đến thực hiện giao dịch, hợp đồng công chứng sẽ vô hiệu và bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc.

Một kinh nghiệm cần chú ý nữa là chưa thanh toán chi phí hoa hồng cho bên dịch vụ môi giới tại thời điểm đặt cọc, để tránh trường hợp khi xảy ra tranh chấp, đã không hoàn thành được giao dịch, không lấy được tiền cọc như trường hợp điển hình trên đây lại còn mất thêm tiền cọc.

Qua trường hợp điển hình trên đây, IMUABANBDS mong muốn quý bạn đọc rút ra được nhiều kinh nghiệm để tránh bị mất tiền oan ức khi thực hiện mua bán nhà đất và thực hiện thủ tục đặt cọc.