Nguyên nhân nào khiến giá bán nhà tăng, lợi nhuận doanh nghiệp địa ốc vẫn giảm?

Tính đến cuối thời điểm hiện tại theo thống kê Hiệp Hội Bất Động Sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), mặc dù giá nhà ở có xu hướng tăng nhiệt song hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều gặp khó khăn, doanh thu sụt giảm nghiêm trọng, gần như không thu được nhiều lợi nhuận như trước.

Một trong nhưng nguyên nhân chủ chốt là do các nhà đầu tư tập trung mạnh vào các dự án nhà ở nhưng việc giá thành cao khiến đông đảo người có thu nhập trung bình, thấp khó tiếp cận nhà ở. Trong khi đó đây mới là nhóm khách hàng có lượng "cầu" cao nhất.

Hàng loạt doanh nghiệp BĐS doanh thu, lợi nhuận tụt giảm

Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản có mối liên hệ gắn kết với hơn 80 ngành nghề, sử dụng hàng nghìn sản phẩm của nền kinh tế, tạo việc làm cho hàng triệu người lao động và cung cấp cho thị trường hàng chục loại hình sản phẩm bất động sản, đặc biệt là nhà ở.

Chính vì vậy, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA)- Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, thị trường bất động sản như chú chim đầu đàn, nếu bị khủng hoảng sẽ kéo theo sự khủng hoảng của nền kinh tế. Ngược lại, khi thị trường bất động sản sôi động sẽ kéo theo sự phát triển của nền kinh tế tăng theo, có tính lan tỏa rất lớn.

Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM có khoảng 410.000 doanh nghiệp, trong đó có gần 15.000 là doanh nghiệp bất động sản. Trong số gần 9.000 doanh nghiệp lớn của thành phố, thì có tới 1/3 là doanh nghiệp bất động sản.

Theo các nhà lãnh đạo HoREA, dù chỉ chiếm khoảng 3% tổng số doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp bất động sản chiếm hơn 70% tổng số vốn đăng ký và đóng góp hơn 80% đối với khu vực kinh tế tư nhân của thành phố.

“Mặc dù chiếm vị thế quan trọng trong các thành phần kinh tế của thành phố, nhưng lĩnh vực bất động sản lại là lĩnh vực gặp nhiều khó khăn khắc nghiệt nhiều nhất. Tăng trưởng bình quân của lĩnh vực trong giai đoạn 2015-2019 chỉ đạt khoảng 4,3%, thấp hơn tốc độ tăng trưởng GRDP tính đến nay tỷ trọng đóng góp trong GRDP cũng thuộc nhóm thấp nhất trong 09 ngành dịch vụ chủ yếu của thành phố”, lãnh đạo HoREA cho biết.

Theo ông Lê Hoàng Châu, khó khăn đối với thị trường bất động sản bắt đầu từ năm 2018. Trong 2 năm 2018-2019, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản gặp khủng hoảng, quy mô thị trường và nguồn cung giảm mạnh, hàng loạt doanh nghiệp giảm doanh thu và lợi nhuận, giá nhà tăng. Đông đảo người lao động có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp, người nhập cư ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Năm 2019, chỉ có 04 dự án căn hộ thương mại được công nhận chủ đầu tư, giảm 24 dự án; chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận đầu tư, giảm 64 dự án; trong đó, dự án được chấp thuận đầu tư mới chỉ có 07; ngoài ra, chỉ có 47 dự án được xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, giảm 30 dự án so với năm 2018.

     >>> Tìm hiểu thêm: Căn hộ thương mại là gì? Những đặc điểm cần biết về căn hộ thương mại

Đối với các doanh nghiệp bất động sản đã niêm yết trên sàn chứng khoán năm 2019, ông Lê Hoàng Châu cho biết, hơn 60% doanh nghiệp đều có kết quả kinh doanh sụt giảm.

Ngoại trừ một số “ông lớn" đạt doanh thu và lợi nhuận rất tốt, các doanh nghiệp còn lại chỉ đạt mức tăng trưởng bình quân doanh thu 07% và lợi nhuận chỉ tăng 11%, thấp hơn rất nhiều so với mức tăng trưởng lợi nhuận lên đến 47% của năm 2018.

Tồn kho tăng mạnh

Điều đáng quan ngại theo ông Lê Hoàng Châu là tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán lên đến 223.475 tỷ đồng, tăng khoảng 38% so với năm 2018.

Trong đó, có khoảng 25  doanh nghiệp có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng; có 04 tập đoàn có giá trị hàng tồn kho từ 4.200 tỷ đồng đến 7.397 tỷ đồng; riêng 02 tập đoàn hàng đầu lại có lượng hàng tồn kho chiếm đến 63% tổng giá trị hàng tồn kho.

Lãnh đạo Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh HoREA cho rằng, mặc dù tồn tại tình trạng tồn kho trong kế hoạch SXKD của doanh nghiệp và trong quá trình phân phối lưu thông hàng hóa là điều bình thường, thậm chí có thể là một lợi thế của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, đối với doanh nghiệp BĐS hàng tồn kho cao sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và cho nền kinh tế, nếu hàng tồn kho đó là bán thành phẩm (như do vướng mắc về pháp lý nên dự án bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm sẽ làm tăng các khoản chi phí, lãi vay…), hoặc là thành phẩm nhưng không bán được hoặc chưa bán được kéo dài, không có tính thanh khoản, có thể dẫn đến nguy cơ thua lỗ phải phá sản.

Theo báo cáo của Vietnamreport, từ  đầu năm 2019, rủi ro bắt đầu tăng khi trên thị trường chứng khoán đã có gần 100 doanh nghiệp kinh doanh BĐS có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng.

Trong số 40 doanh nghiệp BĐS có lượng tồn kho cao nhất thị trường thì có tới 20 doanh nghiệp có giá trị tồn kho trên 2.000 tỷ đồng.

Vietnamreport cũng cho rằng, tồn kho tăng cao trong bối cảnh lãi suất ngân hàng gia tăng gây nên những diễn biến đáng lo ngại của thị trường bất động sản.

Dẫn thông tin tại buổi làm việc với các doanh nghiệp bất động sản ngày 22/02/2020, ông Lê Hoàng Châu cho biết: Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình hình trên là do các quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành.

     >>> Tìm hiểu thêm: Quy hoạch là gì? Cách xem quy hoạch như thế nào là đúng?

Cùng với đó, nhiều dự án BĐS đang trong quá trình thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, điều này dẫn đến việc trốn tránh giải quyết của các cơ quan quản lý nhà nước, chưa đảm bảo một quy trình liên thông, đồng bộ.

“Những điều này, nếu không được giải quyết kịp thời sẽ tác động mạnh đến sự phát triển của thị trường, gây khó khăn cho các doanh nghiệp, làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn trong 02 năm qua, nay lại chịu thêm tác động của đại dịch Covid - 19 nên theo HoREA, tính trạng khó khăn lại càng trầm trọng hơn.

Chính vì vậy lãnh đạo HoREA cho rằng " Nếu các cơ quan ban ngành có thẩm quyền của Trung ương và địa phương giải quyết nhanh các vướng mắc về pháp lý và quy trình thủ tục hành chính, thì sẽ giúp cho thị trường bất động sản sớm hồi phục và tăng trưởng trở lại, thu hút được thêm càng nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài, tạo công ăn việc làm cho nhiều người lao động, sẽ tác động tốt đến phát triển kinh tế của đất nước và góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở".