Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng
Hệ số sử dụng đất là những khái niệm quan trọng trong xây dựng. Khi các kiến trúc sư thiết kế bản vẽ, xin giấy phép xây dựng thì đã phải xác định được chính xác thông số này. Vậy hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất như thế nào cho chính xác?
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là gì? Hiểu đơn giản là tỷ lệ giữa diện tích sàn và diện tích lô đất
Đây là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (tổng diện tích của một công trình không bao gồm diện tích sàn của hầm và mái) chia cho tổng diện tích lô đất. Bạn cũng có thể hiểu đơn giản, hệ số sử dụng đất chính là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng chia tổng diện tích lô đất.
Diện tích sàn khi tính sẽ không bao gồm diện tích cầu thang, lỗ trống (ô thang máy, hộp kỹ thuật) sàn kỹ thuật, tầng hầm nhưng có tính hành lang sàn kỹ thuật, sàn tầng hầm.
Hệ số được sử dụng nhằm mục đích không chế được số tầng cao trong khu đất xây dựng ứng với mật độ xây dựng được phép xây. Đây là một chỉ số vô cùng quan trọng bởi nó thể hiện được quy mô của công trình, kinh phí xây dựng cũng như sản phẩm tạo ra là bao nhiêu trên mỗi m2 đất.
Cách tính hệ số sử dụng đất
Công thức tính: Hệ số sử dụng đất = Tổng sàn / tổng diện tích lô đất
Ví dụ: Bạn xây dựng ngôi nhà có diện tích 50m2, 5 tầng trên 1 mảnh đất có diện tích 100m2.
Hệ số sử dụng đất = 50 x 5 / 100 = 2.5 lần = 250%
Đơn vị Hệ số sử dụng đất có 2 kiểu:
- FAR: đơn vị lần
- FSI: đơn vị %
Tuy nhiên cũng có một số quốc gia sẽ sử dụng đơn vị đặc trưng riêng của họ.
Quy định về hệ số sử dụng đất
Hệ số cao nhất được phép là 5 lần
Theo quy chuẩn xây dựng năm 1997 thì quy định về hệ số sử dụng đất cao nhất là 5 lần. Năm 2008, quy chuẩn này đã loại bỏ khái niệm và quản lý chi tiêu hệ số sử dụng đất. Hiện tại chỉ tiêu này được hiểu là mật độ xây dựng nhân với số tầng.
Cách tính hệ số sử dụng đất các căn hộ chung cư theo cách này thường sẽ là rất lớn. Các công trình trên 15 tầng trong các thành phố lớn sẽ gây ra tình trạng quá tải hạ tầng đô thị.
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến quyền lợi của các chủ hộ. Tỷ lệ FAR thấp thì diện tích sử dụng càng lớn sẽ càng có lợi cho chủ hộ. Vì thế các căn hộ có FAR lớn sẽ hay bị chủ đầu tư không công bố mà sẽ chỉ thông báo về mật độ xây dựng.
Theo các chuyên gia bất động sản thì “Hệ số FAR càng thấp nghĩa là mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Nó không chỉ khiến chất lượng cuộc sống bị ảnh hưởng mà còn khiến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ bị ảnh hưởng khi dự án kết thúc vòng đời”.
Bên cạnh đó, hệ số FAR càng thấp sẽ càng dễ tìm được nhà đầu tư xây dựng khi nó đã hết vòng đời. Theo tính toán từ các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây dựng mới 1 dự án đã cũ để đảm bảo có thể bố trí được hết tái định cư cho cư dân cũ thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần so với toàn bộ căn hộ cũ.
Phân biệt hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là cách tính theo thể tích
Mật độ xây dựng là tỷ lệ chiếm đất công trình trên toàn bộ diện tích lô đất. Hay có thể hiểu mật độ xây dựng chính là thể tích chiếm không gian của toàn bộ công trình trên lô đất.
Hệ số sử dụng đất chỉ là diện tích xây dựng / tổng diện tích lô đất.
Ví dụ: Bạn có mảnh đất diện tích 100m2, diện tích xây dựng là 60m2, như thế mật độ xây dựng công trình = 60/100 x 100% = 60%
Trong cách tính hệ số sử dụng đất sẽ có sự khác nhau giữa việc tính diện tích sàn theo quy hoạch kiến trúc và diện tích sàn theo Sở Xây dựng cấp phép.
Với những thông tin chia sẻ như trên chúng tôi hy vọng các bạn đã có thêm kiến thức để giải đáp câu hỏi hệ số sử dụng đất là gì để có thể xử lý công việc được tốt hơn.
Xem thêm
Giá bán dự kiến: Shophouse có giá từ 4 tỷ & Căn hộ studio có giá từ 1.3 tỷ.
Liên hệ: 0909 47 12 39
Mở bán vào tháng 07/2019. LH: 0901.303.202
.png)
.png)
Đăng ký nhận tin rao bất động sản mới
