Trong bất kỳ mua bán nào, không chỉ là bất động sản, người mua thường sẽ là bên cần phải thận trọng với hợp đồng đặt cọc. Nhưng trên thực tế, đã có không ít trường hợp, chính người bán lại là người bị “gài bẫy”.
Bài viết này, IMUABANBDS sẽ chỉ đề cập riêng về đặt cọc mua bán nhà đất.
Đặt cọc mua bán nhà đất là việc bên có quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (còn gọi là bên bán) xác nhận với bên dự định mua (gọi là bên mua) rằng họ đã nhận được tài sản đặt cọc (thường sẽ là tiền) nhằm bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán giữa hai bên. Khoản tiền đặt cọc sẽ do hai bên thỏa thuận nhưng không nên vượt quá 20% giá trị hợp đồng. Như vậy về bản chất, tiền đặt cọc sẽ giúp giao dịch mua bán không bị “bẻ kèo”, ràng buộc nghĩa vụ giữa người mua và người bán. Tuy nhiên, khi giá trị khoản tiền cọc khá lớn, các bên tham gia giao dịch có thể vận dụng sơ hở của hợp đồng cọc đã ký để “bẻ kèo” trục lợi, thậm chí có trường hợp, bên mua gài bẫy bên bán.
Phá cọc nhằm đòi bồi thường
Một trong những chiêu gài bẫy của người mua chính là tìm cách phá cọc một cách hợp lệ để đòi bên bán bồi thường.
Một ví dụ kinh điển, ông A rao bán một lô đất, sau đó ông B liên hệ mua và đến đặt cọc. Ông B hẹn ông A ngày hôm sau đến văn phòng công chứng để làm hợp đồng nhưng lại không đến. Thế nhưng, sau đó, chính ông B lại kiện ngược ông A ra tòa, với lý do cho rằng ông A đã phá cọc và đòi bồi thường gấp đôi. Trong đơn khởi kiện, ông B cho biết đã đặt cọc tiền, khi ký hợp đồng chuyển nhượng sẽ trả nốt số tiền còn lại. Ông B tố cáo ông A tự ý phá cọc, dù ông B đã chuyển tiền nhưng ông A không nhận.
Hình minh họa: Phá cọc, tranh chấp có thể xảy ra khi mua bán đất
Với đơn thư khiếu cáo này, TAND đã tiếp nhận thụ lý hồ sơ. Để chuẩn bị cho phiên tòa, các bên đã phải cung cấp chứng cứ, các thông tin liên quan như: nội dung ông A đòi thêm tiền mới chịu bán đất, tài liệu thể hiện việc chuyển tiền qua giao dịch điện tử cho ông A, kết quả trả lời của Văn phòng đăng ký đất đai liên quan đến lô đất,…
Dù vụ án có vẻ đơn giản nhưng việc xét xử này đã phải mất nhiều năm mới có thể giải quyết, làm ông A vừa không bán được đất đúng thời điểm, ảnh hưởng đến nhiều kế hoạch đã định.
Gài bẫy người bán
Vào những thời điểm thị trường bất động sản sốt nóng, nhiều người bán đất lại bị chính cò đất gài bẫy để nhận tiền cọc, sau đó, chính họ lại tìm cách phá cọc và đòi người bán bồi thường.
Trên thực tế, những "cò" đất thường hoạt động theo hội nhóm, họ tìm đến chủ đất đặt cọc lấy giá, sau đó bán lại cho khách cần mua. Nếu họ bán được giá cao hơn, họ sẽ sang tay kiếm lợi, nhưng nếu thị trường đi xuống quá nhanh, không tìm được khách mua hoặc giá rẻ hơn lúc mua vào, họ sẽ tìm cách phá cọc, đổ lỗi sang cho người bán để kiếm tiền.
>>> Gợi ý: Bạn không nên bỏ qua việc tìm hiểu thủ tục mua bán nhà đất để tránh tranh chấp có thể xảy ra
Để có thể lật kèo hợp đồng, nhóm cò đất sẽ sử dụng mánh khóe rất tinh vi, gài bẫy ngay từ trong nội dung hợp đồng đặt cọc. Như khi làm hợp đồng, họ sẽ gài vào cụm từ "đất nằm trong khu dân cư hiện hữu" nhưng trên thực tế, miếng đất này lại đang là đất nông nghiệp hay nuôi trồng,…. Vì điều khoản này rất nhỏ trong hợp đồng quá nhiều trang, ít người bán có thể chú ý đến. Chưa kể, do nhóm cò đất đã đến xem tận nơi, chốt giá rõ ràng và đặt cọc nên người bán rất yên tâm.
Sau đó, khi nhóm cò đất không tìm được khách mua, họ sẽ không đến phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán như đã hẹn. Thay vào đó, họ đòi hủy cọc và kiện người bán ra tòa. Tại tòa xét xử, họ sẽ vịn vào câu chữ "đất nằm trong khu dân cư hiện hữu" để tố cáo người cần bán đất. Họ cho rằng người bán đất đã cố tình bán đất không đúng vị trí, trong khi thực tế họ đã đến tận nơi xem đất, biết rõ tình trạng đất rồi mới đặt cọc tiền.
Nhiều người, vì thấy việc đi lại hầu tòa mất quá nhiều thời gian, công sức, nhiều người bán cuối cùng phải thương lượng riêng, trả lại tiền cọc và bồi thường nhằm tránh rắc rối, cũng như có thể sớm bán đất, giải quyết các kế hoạch dự định.
Vì vậy, khi thực hiện mua bán, cả người mua và người bán nên soi xét kỹ từng điều khoản giấy cọc, tốt nhất, nên đến văn phòng công chứng để được tư vấn rõ ràng hơn.
Giá bán dự kiến: Shophouse có giá từ 4 tỷ & Căn hộ studio có giá từ 1.3 tỷ.
Liên hệ: 0909 47 12 39
Mở bán vào tháng 07/2019. LH: 0901.303.202.png)
Đăng ký nhận tin rao bất động sản mới
