Những phương pháp định giá nhà đất hiệu quả và chính xác

Một trong những bước bắt buộc mà bạn phải làm khi muốn mua, bán nhà đất, hoặc dự án bất động sản nào đó chính là bước định giá nhà đất. Nhằm tránh cho việc bạn có thể bị sơ suất về giá trong giao dịch. Tuy nhiên, không phải ai cũng biết cách định giá sản phẩm một cách chính xác nhất. Hãy tìm hiểu rõ hơn qua bài đọc được Imuabanbds chia sẻ dưới đây.
   

Thị trường bất động sản, nhà đất là gì ?

Bất động sản là tài sản gồm :
 

• Đất đai
• Nhà hoặc công trình xây dựng gắn liền với đất đai
• Những tài sản khác gắn liền với đất đai
• Và các tài sản do pháp luật quy định

Thị trường bất động sản, nhà đất là thời gian, địa điểm diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp cùng các dịch vụ có như môi giới, tư vấn,,,liên quan đến bất động sản giữa các cá nhân, chủ thể trên thị trường. Ở đó, vai trò quản lý của nhà nước tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trong thị trường nhà đất.

Định giá nhà đất là gì?

Định giá nhà đất giúp xác định giá của bất động sản cụ thể tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Là số tiền ước tính về giá trị quyền sở hữu và sử dụng đất, nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá với những phương pháp phù hợp.

Quan hệ cung cầu là yếu tố lớn quyết định đến giá cả nhà đất. Tuy nhiên, còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố xuất phát từ những khiếm khuyết của thị trường như độc quyền, cạnh tranh không lành mạnh,…hoặc có những yếu tố can thiệp của Nhà nước như việc đầu tư vào nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường xá, điện, cấp thoát nước,…)

 

Ý nghĩa của việc định giá nhà đất

Mục đích của việc định giá bất động sản

 

• Mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, vay vốn ngân hàng
• Phục vụ thuê tài chính
• Tính thuế và hoạch toán báo cáo tài chính, sổ sách kế toán
• Xác định giá trị tài sản cho việc tranh tụng
• Đầu tư, góp vốn doanh nghiệp
• Xác định giá trị đầu tư
• Và các mục đích khác

Các nguyên tắc định giá

 

• Nguyên tắc cung - cầu
• Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập thực của Bất động sản
• Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
• Nguyên tắc cân đối
• Nguyên tắc phù hợp
• Nguyên tắc thay đổi
• Nguyên tắc cạnh tranh
• Nguyên tắc đóng góp
• Nguyên tắc tăng giảm phần sinh lợi
• Nguyên tắc tăng, giảm giá trị do tác động bởi những bất động sản khác
• Nguyên tắc thay thế

Ý nghĩa xác định giá nhà đất theo thị trường

Định giá bất động sản là chủ sở hữu quy định giá mua, bán tài sản không mang tính ràng buộc tuân thủ theo các quy định của pháp luật nào.

Hiện tại, đơn giá đất nhà nước quy định sẽ có mức thấp hơn nên trong giao dịch của thị trường sẽ ít có những trường hợp thỏa thuận mua bán theo quy định của Nhà nước. Ý nghĩa của việc định giá nhà đất theo thị trường đó là phương pháp nhận định mức giá thích hợp với thị trường mà người mua và người bán có lợi
 

• Người có quyền quyết định về giá khi giao dịch chính là người chủ sở hữu tài sản. Người bán tự định giá nhà đất làm sao để bán được và có giá tốt nhất
• Đối với người mua sẽ định giá để làm sao mua được tài sản đó với giá rẻ, tránh mua cao khi so sánh đất tại khu vực và thời điểm đó.

 

Ý nghĩa định giá theo nhà nước quy định

Việc định giá theo quy định của Nhà nước không có ý nghĩa nhiều đối với các giao dịch hợp đồng mua bán nhà đất trên thị trường tự do. Tuy vậy, điều này không có nghĩa là không cần định giá vì quy định của bảng giá đất Nhà nước sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong một số trường hợp như :
 

• Trường hợp 1 là làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Trường hợp 2 là để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất
• Trường hợp 3 làm căn cứ để tính phí, lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai
• Trường hợp 4 căn cứ để tính tiền xử phạt nếu vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
• Trường hợp 5 để tính tiền đền bù, bồi thường khi thu hồi, nhà nước gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai
• Cuối cùng là để căn cứ tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyên trả lại đất cho Nhà nước.

Như vậy, cách tính giá bất động sản sẽ khác nhau tùy theo mục đích định giá để mua bán tự do hay tính toán đến nghĩa vụ và quyền lợi của sở hữu, sử dụng nhà đất

 

     >>> Xem thêm: Nếu bạn đang định giá nhà đất để mua hoặc bán thì bạn có thể tìm hiểu thêm về thủ tục mua bán nhà đất để có cho mình những kinh nghiệm hữu ích.

 

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản

 
Lợi ích của bất động sản khác biệt với các loại hàng hóa khác, lợi ích của nó không được thu về tức thì mà cần một thời gian dài. Vì vậy, giá trị bất động sản là giá trị hiện tại của những lợi ích được thu về và khả năng phát triển của nó trong tương lai khi sở hữu bất động sản đó.

Dưới đây là những yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản :
 

• Đầu tiên là các yếu tố về tự nhiên như vị trí, diện tích, địa hình và tình trạng môi trường nơi bất động sản tọa lạc.
• Hai là yếu tố kinh tế : khả năng mang lại thu nhập, khả năng thu hút đầu tư và nền kinh tế của khu vực
• Ba là yếu tố thị trường liên quan đến tính hữu dụng của bất động sản như tiện ích, tình trạng cung – cầu
• Bốn là tính pháp lý của bất động sản, phải đầy đủ và minh bạch
• Năm là uy tín của chủ bán/chủ đầu tư
• Cuối cùng là những yếu tố khách quan liên quan đến kinh tế, chính trị, văn hóa tại khu vực nơi bất động sản tọa lạc

Trong 6 yếu tố đó thì yếu tố tự nhiên có vai trò quan trọng nhất, nó quyết định đến 50% giá trị của bất động sản.
 

Những phương pháp định giá bất động sản

Trong việc mua bán, đầu tư bất động sản thì mức giá sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của tài sản trong tương lai. Chính vì thế, định giá sao cho hợp lý, phù hợp với giá cả trên thị trường hiện tại là một điều rất quan trọng. Dưới đây là những phương pháp đem lại hiệu quả và tốt nhất trong việc tự định giá tài sản nhà đất
 

Định giá nhà đất qua vị trí

Khi định giá, điều đầu tiên bạn cần chú ý đó là yếu tố vị trí của bất động sản. Bạn cần phải xác định được nhà đất đó nằm ở khu vực nào, quân huyện, mặt tiền hay mặt đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ đều có những giá trị khác nhau.Ví như nhà mặt tiền đường có giá trị kinh doanh cao nên giá bán cũng sẽ cao hơn các nhà hẻm.
Vị trí được xem là yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nói chung.

Về giá đất trên thị trường

Bảng giá đất tùy thuộc vào tuyến đường và sẽ do UBND thành phố ban hành. Bạn cũng có thể tham khảo giá thị trường do các ngân hàng và các công ty BĐS khảo sát.

Bảng giá đất được dùng để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với từng phần diện tích trong hạn mức

Bạn cần tham khảo thêm luật sư hoặc các đơn vị chuyên định giá để hiểu rõ, hiểu được đúng bản chất của bảng giá.

Xác định tình trạng nhà

Để định giá một cách chính xác, bạn cần phải tính từ thời điểm xây dựng đến khi sửa chữa để khấu trừ các hao phí, tổn thất trong quá trình sử dụng. Xác định đúng tình trạng ngôi nhà theo cấp 4, cấp 1, biệt thự,…
Mức khấu hao nhà đất thường dao động từ 10 – 30% giá trị bất động sản, nhưng còn tùy từng trường hợp cụ thể mới xác định được chính xác mức khấu hao này.
 

Phương pháp định giá qua bất động sản tương ứng

Bạn có thể dễ dàng tra cứu các thông tin về nhà đất xung quanh khu vực của mình qua các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản. Bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với mình như về diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh giá cả.

Mẹo nhỏ đó là bạn hãy đóng vai người đi mua để khảo sát giá các căn nhà, đất đang bán tại khu vực gần mình. Ngoài ra cũng có thể hỏi hàng xóm, tổ trưởng khu phố gần đó.

 

Qua môi giới nhà đất

Thêm một cách định giá nữa bạn nên biết nữa là dựa vào kinh nghiệm của những người môi giới. Môi giới chuyên nghiệp tại khu vực sẽ cho bạn thông tin nhanh chóng và chính xác. Không thể phủ nhận rằng có rất nhiều giao dịch mua bán nhà đất thành công nhờ dịch vụ này.

Việc phải bỏ tiền ra để thuê môi giới không phải quá khó để thực hiện, nó giúp cho việc mua bán của bạn thuận lợi hơn. Vì hầu hết các nhân viên môi giới đều theo sát thị trường, nắm chắc giá cả, khả năng đánh giá sản phẩm, đàm phán và các thủ tục giấy tờ am hiểu rất tốt

Phương pháp định giá thông qua ngân hàng

Cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể mất cơ hội trong việc đưa ra quyết định chậm. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn từ 10 đến 20%

Thông thường, ngân hàng định giá bất động sản thế chấp sẽ có quy trình như sau :
 

• Bước 1 : Tìm kiếm thông tin về các bất động sản được giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá
• Bước 2 : Kiểm tra tài sản có thể so sánh được, xây dựng giá trị cho BĐS thế chấp
• Bước 3 : Lựa chọn từ 3 – 5 tài sản có thể so sánh được để đem ra so sánh với BĐS thế chấp mục tiêu rồi tiến hành điều chỉnh.
• Bước 4 : Phân tích thị trường, giá bán, sự khác biệt rồi rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh
• Bước 5 : Tiến hành ước tính giá trị nhà đất thế chấp trên cơ sở đã điều chỉnh khoa học

Tổng kết thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng

Sau khi thu thập được nhiều thông tin cần thiết, lúc này bạn nên xem xét, tổng hợp và so sánh toàn bộ thông tin và đưa ra mức định giá cho nhà đất của mình. Nếu vẫn còn phân vân, bạn nên nhờ những người có kinh nghiệm hoặc các đơn vị chuyên định giá để tránh tính trạng định giá sai một cách trầm trọng.
 
     >>> Gợi ý: Bạn cũng có thể tìm hiểu thêm về hệ số điều chỉnh giá đất là gì để bổ sung những kinh nghiệm về định giá nhà đất.
 

Chi phí định giá nhà đất là bao nhiêu?

Phí định giá nhà đất sẽ được tính tính toán dựa vào loại hình bất động sản, diện tích và mục đích sử dụng của bất động sản đó. Mức phí có thể giao động từ vài triều đến chục triệu. Ngoài ra phí định giá sẽ cò phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác hoặc tùy vào từng đơn vị thẩm định.

Hy vọng những chia sẻ trên sẽ giúp ích cho bạn đọc về những kinh nghiệm định giá nhà đất sao cho hợp lý, đạt được kết quả tốt nhất trong việc thực hiện bảo vệ quyền lợi của mình.
 
Xem thêm

• Kinh doanh bất động sản là gì? Các loại bất động sản phổ biến hiện nay

• Sổ hồng là gì? Sự khác nhau giữa sổ đỏ và sổ hồng